PensoioCedolare secca sugli affitti brevi nel 2026: 21% o 26%, ritenuta di Airbnb e limite dei due appartamenti
Le aliquote della cedolare secca per le locazioni brevi, come funziona la ritenuta del 21% trattenuta dalle piattaforme e cosa cambia dal 2026 con il limite sceso a due appartamenti.
Chi affitta casa per meno di 30 giorni senza partita IVA può tassare gli incassi con la cedolare secca, un'imposta sostitutiva dell'IRPEF. Ecco le regole aggiornate al 2026.
Le aliquote
- 21% per una sola unità a scelta, indicata nella dichiarazione dei redditi;
- 26% per le altre.
Le aliquote sono queste dal 1° gennaio 2024 (legge di bilancio 2024) e la legge di bilancio 2026 non le ha cambiate.
La ritenuta delle piattaforme
Quando è la piattaforma a incassare (Airbnb, Booking con pagamenti gestiti e simili), trattiene una ritenuta del 21% e la versa al fisco. È una ritenuta a titolo d'acconto: in dichiarazione si calcola l'imposta dovuta e si scala quanto già trattenuto. Se su quell'appartamento si applica il 26%, la differenza si paga con la dichiarazione.
Il limite dei due appartamenti
Dal 2026 la legge di bilancio (L. 199/2025) ha abbassato la soglia da quattro a due appartamenti: chi ne affitta più di due in locazione breve nello stesso anno è considerato un'attività d'impresa. In quel caso non si applicano il regime delle locazioni brevi né la cedolare secca, e serve la partita IVA.
Con due appartamenti si paga il 21% su uno e il 26% sull'altro.
Oltre alla cedolare
Affittare ai turisti comporta anche altri obblighi, indipendenti dal fisco:
- comunicare gli ospiti ad Alloggiati Web;
- identificarli di persona;
- avere ed esporre il CIN;
- inviare i dati statistici;
- incassare e versare l'imposta di soggiorno, dove prevista.
Per la dichiarazione dei redditi rivolgiti a un commercialista o a un CAF: questa guida non sostituisce una consulenza.
Fonti
- Agenzia delle Entrate, «Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari», aprile 2026
- Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di bilancio 2026), art. 1 comma 17