PensoioImposta di soggiorno negli affitti brevi: chi la incassa, quando la riscuote Airbnb, dichiarazione e sanzioni
Il gestore è responsabile d'imposta: deve incassarla, versarla al Comune e dichiararla entro il 30 giugno. Quando la riscuote già la piattaforma, l'esempio di Milano e le sanzioni.
In molti Comuni turistici chi soggiorna paga un'imposta di soggiorno per persona e per notte. Negli affitti brevi tocca a chi gestisce la casa farla pagare, versarla e dichiararla, salvo quando la incassa già la piattaforma.
Il gestore è responsabile d'imposta
Dal 2020 il gestore della struttura (anche di una locazione breve) è responsabile del pagamento dell'imposta, con diritto di rivalsa sull'ospite (art. 4, comma 1-ter, D.Lgs. 23/2011). In pratica:
- incassi l'imposta dagli ospiti;
- la versi al Comune alle scadenze del regolamento comunale;
- la dichiari ogni anno.
Tariffe, esenzioni (spesso i minorenni) e numero massimo di notti tassate li decide ogni Comune nel suo regolamento.
Quando la riscuote Airbnb
Dal 2024 Airbnb riscuote e versa l'imposta in alcuni Comuni per i soggiorni fino a 30 giorni, e presenta la dichiarazione per gli importi che incassa. Airbnb non pubblica un elenco unico: lo vedi nella sezione Tasse del tuo annuncio. Secondo le fonti comunali avviene, per esempio, a Milano, Roma, Firenze, Genova e Torino.
Per quelle prenotazioni tu non devi incassare né versare nulla, e non vanno indicate nella tua dichiarazione, neanche tra gli esenti. Per le prenotazioni dirette o da portali che non riscuotono, invece, l'imposta è a carico tuo.
La dichiarazione annuale
Entro il 30 giugno dell'anno successivo si presenta in via telematica all'Agenzia delle Entrate la dichiarazione dell'imposta di soggiorno, con il modello approvato dal Ministero dell'Economia nel 2022.
Alcuni Comuni chiedevano anche il «conto della gestione» (modello 21). Nel 2026 la Cassazione a Sezioni Unite ha chiarito che il gestore è responsabile d'imposta e non agente contabile, e alcuni Comuni (per esempio Torino e Palermo) non lo chiedono più. Non tutti si sono adeguati: verifica con il tuo Comune.
Le sanzioni
| Violazione | Fino al 31/12/2026 | Dal 1/1/2027 |
|---|---|---|
| Dichiarazione omessa | dal 100% al 200% dell'imposta | 100%, minimo 50 € |
| Dichiarazione infedele | dal 100% al 200% | 40%, minimo 50 € |
| Versamento omesso o in ritardo | 25% (ridotto se versi entro 90 giorni) | nuovo testo unico delle sanzioni |
Esempio: Milano
- Tariffa 2026 per le locazioni brevi: 9,50 € a persona per notte.
- Riepilogo trimestrale sul portale comunale SoggiorniAmo e versamento con pagoPA entro il 15 aprile, 15 luglio, 15 ottobre e 15 gennaio.
- Esenzioni principali: minori di 18 anni, studenti universitari fino a 26 anni iscritti ad atenei milanesi, persone con disabilità e accompagnatori, accompagnatori di persone ricoverate, forze dell'ordine in servizio, volontari della protezione civile.
- Airbnb riscuote l'imposta per i suoi ospiti: gli ospiti esenti chiedono il rimborso ad Airbnb.
Tariffe e regole cambiano spesso: controlla sempre la pagina del tuo Comune.
Come lo fa Pensoio
Pensoio ha già pronte le tariffe delle principali città. Calcola l'imposta di ogni prenotazione per persona e per notte, con esenzioni per età, tetto di notti e cambi di tariffa a metà soggiorno, e sa quando la riscuote già la piattaforma. A fine periodo trovi il riepilogo da esportare per il portale del Comune e la dichiarazione. Pensoio non incassa mai l'imposta al posto tuo.
Fonti
- Art. 180 DL 34/2020 (responsabile d'imposta e dichiarazione)
- MEF, dichiarazione telematica dell'imposta di soggiorno
- Art. 13 D.Lgs. 471/1997 (omesso versamento)
- Airbnb, riscossione delle imposte di soggiorno in Italia
- Comune di Milano, imposta di soggiorno (delibere 1418/2025 e 144/2026)